以房抵工程款的“为”与“不为”

发布时间：2019-3-16 　发布人：丁赛学 点击：1036

 当前，受宏观经济环境和房地产调控等因素影响，不少房地产开发商出现了资金周转不灵、甚至资金链断裂的情况，并直接影响到了工程款的支付。在这样的背景下，建筑施工企业接受以房抵款，既是无奈之举，也是一种有效的止损措施。

以房抵工程款的情况虽多种多样，但通常为以下三种情形：一是在施工合同签订时就商定了将来以建成房屋抵冲部分工程款的条款；二是在施工过程中，发包方无法按期支付进度款，于是双方签订“以房抵款”补充协议；三是在工程竣工结算且付款届期，发包方无力支付工程款，双方以现房抵款并签订相关协议。笔者在对承办的几起以房抵工程款例进行分析研究，结合现行法律、法规及司法解释规定以及司法判例的观点，针对上述第三种情况签订的“以房抵款”协议，作为施工方在签约、履约应当注意的问题进行梳理分析，以便把控法律风险。

一、关于“以房抵款”协议的效力问题

以房抵款实际上是房地产开发企业转让房屋所有权的形式之一，虽未按政府相关部门要求签订正式的《商品房预售合同》文本，但其法律关系性质还是房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《城市房地产管理法》第四十条、第四十四条第二款以及《审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》相关规定，只要合同当事人遵守国家有关房屋买卖的法律规定，不违返法律、法规的强制性规定，商品房已取得预售许可证，以房抵款协议应当合法有效。

二、关于“以房抵款”协议与工程款优先权的问题

符合销售条件的房屋，施工单位与建设单位签订以房抵款合同后便不再享有相应工程款的优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；因此，施工单位工程款法定优先，并处于最优先顺位。但是，如果施工单位与建设单位一旦达成以房低款协议，情况就发生了变化，可以视为双方达成了新的还款协议，拖欠工程款债务已经变成了履行以房抵债协议，施工单位只能要求建设单位履行房屋登记、房屋交付义务，在没有另外约定的情况下已经不得再主张工程款优先权。所以，如果认为在签订以房抵款协议后施工单位依然享有工程款优先权，无疑是错误想法。

三、关于“以房抵款”协议的内容问题

笔者认为，“以房抵款”协议的内容应该包括工程款结算和商品房买卖两大部分。首先，要明确应付工程款的具体金额，以确定原建筑施工合同变更履行方式（从付款变为交房）的范围；其次，要落实商品房买卖合同的主要条款，譬如要确定用来抵债的房源、面积、价格、交房及过户期限，购房发票的开具、税费承担以及差价的处理方式等问题。具体操作中，开发商与施工方往往会同时签订两份文件：一份是“以房抵款”协议，一份是商品房买卖合同。

四、关于房产过户的问题

若是已经确定要拿房屋折抵工程款，双方也签订了“以房抵款”协议；那么，施工单位就要避免夜长梦多，及时盯住开发商办理抵款房屋的过户登记手续或办理房屋买卖预告登记。即使不具备过户登记条件，也应当尽早取得房屋的控制权，完成房屋交付，以尽量防止开发商又将抵债房屋出售或抵押给第三人，避免“一女二嫁”的尴尬局面；因为按照相关法律规定，房屋确权原则通常为登记在先、交付在先、签约在先、付款在先等，施工单位为保护抵债房屋权益、规避不必要的纷争，掌握确权先机是完全必要的。另外，值得注意的是，《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》对于此类问题的态度是明确的：未办理房屋过户手续的，如开发商反悔不履行抵债协议，施工单位仅有权要求支付工程款，而无权要求办理房屋过户手续、无权要求确认房屋归其所有。这样一来，兜兜转转又回到老路上，对施工方的风险是显而易见的。

现阶段，在建设工程领域以房抵工程款是一个常见的现象。在签订和履行“以房抵款”协议的过程中情况复杂多变，不确定因素很多，绝非短短的几句话、几页纸能概括讲清的。作为施工单位，接受“以房抵款”实属无奈；不过，在签订协议时必须慎重再慎重，且签且珍惜。（江苏赛杰Gamdom赛事比分所 丁赛学撰稿）